Кто станет жертвой нового налога на жилье?

untitled
untitled Кто станет жертвой нового налога на жилье?

Столичные власти направили в Мосгордуму предложение по новым ставкам налога на недвижимость. Мэрия действовала на основании недавно принятых Госдумой поправок в многострадальный закон о налоге на имущество физлиц. Утвержденные изменения приведут, в том числе, к увеличению платы граждан за свое жилье. RealEstate.ru в своем ОПРОСЕ выяснил у экспертов, как нововведения повлияют на рынок. Станут ли москвичи избавляться от лишних метров, и куда в такой ситуации пойдут цены?

 

СУТЬ ПОПРАВОК

 

Напомним, у нововведения непростая и долгая история: налог на имущество пытаются модернизировать года три, обсуждался вариант с отдельным налогом на недвижимость. В результате от первоначального варианта документа в законе осталась привязка к кадастровой стоимости недвижимости и минимальный размер коэффициента налогообложения равный 0,1%.

Ставка в 0,1% — наименьшая из трех, оговоренных законом. В частности, она будет установлена для объектов не просторней 50 «квадратов». Это же относится и к домам, помещениям и жилым объектам незавершенного строительства. По этой же ставке будут рассчитываться налоги с объектов, включающих жилые помещения, гаражи и машиноместа, хозяйственные помещения, расположенных на садовых участках.

Налоговая база в отношении квартир будет определяться как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади. Для жилых домов налоговая база будет уменьшена на стоимость 50 квадратных метров. Налоговую базу в отношении комнат сократят на стоимость 10 квадратных метров площади комнаты. Налоговая база в отношении единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение, определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на 1 миллион рублей.

До сих пор налог рассчитывался, исходя из оценки БТИ (бюро технической инвентаризации), и в качестве налоговой базы выступала сумма в десятки раз ниже рыночной. Оценка БТИ рассчитывается еще по методу, принятому во времена СССР, на основе себестоимости жилья при строительстве и износе здания. Что касается кадастровой стоимости, то она максимально приближена к рыночной цене, причем при ее расчетах учитываются не только себестоимость строительства, но и сегмент недвижимости, расположение, этажность и другие критерии.

Одно из ключевых положений нового закона заключается в том, что окончательные ставки налога будут устанавливать муниципальные власти. Диапазон их намерений ограничен рамками от 0,1 до 2 %. В частности, базовую ставку муниципалитеты смогут повышать до 0,3% или понижать до нуля, устанавливая собственные коэффициенты и льготы.

Как уже писал RealEstate.ru, мэрия Москвы одобрила предложения по установлению нового порядка расчета налога. Проект московского закона устанавливает следующие налоговые ставки: в отношении жилых домов, квартир, иных жилых помещений независимо от площади, а также хозяйственных построек площадью до 50 кв. м: при кадастровой стоимости одного объекта до 10 млн руб. — 0,1% (77% квартир); свыше 10 млн до 20 млн руб. — 0,15% (20% квартир) ; свыше 20 млн до 50 млн руб. — 0,2% (2% квартир); свыше 50 млн до 300 млн руб. — 0,3% (менее 1% квартир), свыше 300 млн руб. — 2%.

Налоговые ставки в отношении гаражей и машино-мест составят 0,1%; жилых объектов незавершенного строительства — 0,3%; объектов торговли, общепита, а также объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн руб., — 2%; прочих объектов недвижимости — 0,5%. Для всех категорий налогоплательщиков вводится налоговый вычет в размере 20 кв. м для квартир, 10 кв. м — для комнат и 50 кв. м — для объектов индивидуального жилищного строительства.

Получается, что для жилья эконом- и комфорт-классов чиновники выбрали минимальный коэффициент, к нему приближается и ставка по бизнес-классу. Для очень дорогой недвижимости ставка также довольно щадящая — 0,3%, а вотс самой роскошной недвижимости возьмут по-максимуму, предусмотренному законом — 2%. Распределение ставок кажется вполне соизмеримым, но с другой стороны, даже в рамках данной шкалы гражаданам придется платить в разы большие суммы, учитывая запредельные цены на столичное жилье.

 

КАКОВЫ ПОСЛЕДСТВИЯ?

 

Участники ОПРОСА RealEstate.ru рассказали, что теперь потеряют смысл попытки занизить стоимость квартиры при продаже, так как кадастровая стоимость жилья устанавливается государственной кадастровой оценкой. Даже если в договоре купли-продажи будет стоять небольшая сумма покупки, налог все равно будет платиться по установленной государством стоимости.

В связи с этим нововведение может повлиять на планы инвесторов, считают некоторые эксперты. Однако игроки рынка не отрицают возможность переоформления жилья на родственников, особенно, если речь идет об «элитке». Как уверяют другие игроки рынка, наиболее уязвим в плане снижения цен после введения новой системы налогообложения тот сегмент, где клиенты внимательнее всего считают деньги – то есть классы эконом, комфорт и бизнес-. В классах бизнес+ и элитном сегменте для людей важнее не стоимость приобретения и дальнейшего обслуживания объекта, а соответствие объекта своему идеалу дома.

Также многие отметили, что острее на повышение налогов отреагирует загородный рынок. Причина простая: часто загородный дом – не предмет первой необходимости, не основное жилье, а при значительном увеличении расходов люди первым делом будут отказываться от излишеств.

Обновленная налоговая концепция может привести к обелению сделок

Ирина Суслова, начальник юридического департамента сети АН «CENTURY21 Римарком»:

- Изменения в налоге на имущество физлиц приведет к тому, что собственники, скорее всего, начнут переоформлять «лишние» квартиры на родственников. По крайней мере, сначала, дальше все будет зависеть от ситуации.

Что касается попыток искусственно занизить стоимость жилья, то нужно понимать, что сумма налога на сегодняшний день, конечно, взимается со стоимости объекта недвижимого имущества, указанной в договоре. Однако налоговые органы вправе взыскать налог не по договору, а по кадастровой стоимости объекта, так как в соответствии с действующим законодательством именно она приравнивается к рыночной стоимости объекта.

Через суд можно снизить кадастровую стоимость вашей недвижимости

Константин Барсуков, замгендиректора «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

- Во-первых, кадастровая оценка – это не рыночная стоимость. И, нельзя исключить ситуацию, когда рыночная цена квартиры будет ниже кадастровой оценки. Соответственно, запретить мне продать квартиру ниже кадастровой оценки — нельзя.

Но нужно учесть тот факт, что подобная продажа может привлечь внимание налоговых органов к подобной сделке. И тут есть два нюанса:

1. Если сделка, в которой квартира продана ниже кадастровой (и ниже рыночной цены) будет проведена между взаимозависимыми лицами (например, между близкими родственниками), то покупатель согласно Налоговому кодексу получает материальную выгоду в виде разницы между рыночной ценой и ценой покупки. С этой материальной выгоды, покупатель должен заплатить подоходный налог.

2. Никто не мешает налоговым органам применить аналогию закона, и попытаться признать в суде материальной выгодой приобретение квартиры по цене ниже рынка, и в том случае, если сделка проводилась между не взаимозависимыми лицами. Т.е. любой, кто покупает квартиру ниже рыночной стоимости, рискует получить от налоговой инспекции уведомление об уплате подоходного налога с разницы между ценой покупки и рыночной ценой. Скорее всего, в виде рыночной цены налоговые органы будут использовать кадастровую оценку.

Что же касается налога на имущество, то если рыночная цена действительно ниже кадастровой оценки – последнюю можно оспорить в суде. Но не думаю, что мнимое или реальное (например, в случае срочной продажи) занижение стоимости жилья, будет являться основанием для изменения кадастровой стоимости. Ведь кадастровая оценка – это оценка рыночной стоимости для целей налогообложения. И тот факт, что вы купили товар дешевле рыночной стоимости, не означает, что его рыночная цена стала меньше.

 

ДОРОГОЕ ЖИЛЬЕ

 

Продавцы «элитки» спокойней всех, но могут компенсировать свои расходы на налоги за счет, повышения цен

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED:

- Состоятельным людям не столь принципиально, сколько платить: десять, двадцать или тридцать тысяч рублей в год. Поэтому инициатива едва ли послужит поводом для того, чтобы истеблишмент начал избавляться от «излишек» жилья.

Соответственно, не стоит ждать и снижения цен в дорогом сегменте. Наоборот, перемены могут привести к их повышению. В условиях, когда спрос на дорогое жилье практически равен предложению, квадратные метры станут дороже соразмерно возросшему налогу. Повышение налогового бремени ляжет на плечи физических лиц и будет заложено в стоимость жилья.

В остальном возможны лишь незначительные коррективы. Сейчас в элитном сегменте присутствует достаточное количество инвесторов, которые покупают квартиры с целью перепродажи. Вероятно, они будут осторожнее принимать решения. Могут подрасти и арендные ставки с поправкой на «добавочную стоимость» от налога.

Виктор Садыгов, управляющий партнер компании «Ника Эстейт»:

- В тех сегментах, где работает наша компания – а мы работаем с недвижимостью класса «премиум» – распродажи не будет точно. Если человек решил, что ему нужно, например, два загородных дома – один поближе, где комфортно жить, другой подальше, где есть большая вода или, например, качественное гольф-поле – то поверьте, он не изменит своего решения из-за дополнительных налогов. Содержание объектов класса «делюкс» обходится дороже любой налоговой ставки, и последняя никак не повлияет на привычный образ жизни наших клиентов.

Опять-таки, если человек может позволить себе оформить недвижимость на родственников, он это уже сделал – особенно это популярно среди госслужащих. Но если по каким-то соображениям ему необходимо, чтобы имущество было зарегистрировано на него, дополнительные налоги не изменят данной ситуации.

Пострадают владельцы очень дорогих квартир

Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development:

- На рынке в целом, больших изменений не будет. Это связано с тем, что в абсолютных величинах сумма налога будет слишком незначительна, чтобы как-то влиять на спрос. Для примера возьмем квартиру бизнес-класса стоимостью 15 млн рублей. При ставке в 0,1% годовой налог составит всего лишь 15 тыс. рублей – 1 250 рублей в месяц. Вряд ли из-за такой незначительной суммы собственники резко начнут продавать свои вторые и третьи квартиры или переписывать их на родственников-пенсионеров. Единственный сегмент, который может пострадать из-за изменения налогообложения – недвижимость класса de luxe, стоимость которой выше 300 млн рублей, будет облагаться налогом по ставке 2% годовых.

Богатые собственники тоже будут избавляться от «лишних» метров

Екатерина Фонарева, Коммерческий директор Корпорации «Баркли»

- Данные изменения налогообложения, конечно, повлияют на рынок. Те собственники, у которых объект недвижимости стоит «без дела» (куплен с инвестиционной целью или достался по наследству), возможно, выставят такой объект на продажу. Соответственно, объем предложения может увеличиться. В целом, все происходящие сейчас изменения (и это не только налог на недвижимость, но и рост ипотечных ставок, изменение экономической ситуации в стране и проч.), безусловно, будут приводить к более тщательному и взвешенному решению о покупке — делать выбор в пользу более рациональных планировок (меньшая площадь при большей функциональности). Поэтому уже сейчас можно прогнозировать увеличение сроков принятия решения о покупке, что скажется, в том числе, на количестве заключаемых сделок. Однако к массовому избавлению от объектов недвижимости и снижению цен это не приведет, поскольку недвижимость так или иначе – тихая гавань в период общей нестабильности.

 

ЭКОНОМ- И БИЗНЕС-КЛАСС

 

Малообеспеченные люди предпочтут уехать на окраины

Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум Групп»:

- Не думаю, что новая система налогообложения способна существенно повлиять на рынок столичной недвижимости. В связи с ограниченной платежеспособностью населения большая часть все-таки владеет единственным жильем или даже долей в квартире или частном доме. Более того, законом предусмотрено определенное послабление – собственникам недвижимости не нужно будет платить за 20 кв. м. Поэтому для большинства рядовых граждан налоговое бремя возрастет несущественно. Тем не менее, существует определенная категория владельцев квартир в центре города, которые не могут похвастаться высокими доходами. Речь идет, прежде всего, о малообеспеченных пожилых людях и их наследниках, проживающих в старых домах. Далеко не все из них смогут заплатить новый налог, поэтому переселение из центра на окраины теоретически все-таки может начаться. Но вряд ли данный процесс приобретет массовый характер.

Рантье могут поднять арендную плату на размер налогов

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:

- Конечно, люди станут искать возможности по оптимизации своей налогооблагаемой базы. Я допускаю, что новые правила в налоговом законодательстве могут привести к тому, что некоторое количество владельцев нескольких квартир задумается о том, чтобы реализовать те свои объекты, которые не приносят доход, то есть, например, не участвуют в арендном бизнесе.

Кроме того, можно предположить, что часть людей, которые раньше вкладывались в жилую недвижимость, откажутся от своих инвестиций, поскольку рентабельность этих проектов станет существенно ниже. Инвесторам придется либо смириться с увеличением расходов, либо выходить из инвестиций. Для примера – представьте, что тем, кто сдает сегодня квартиру в наем, нужно будет отдать государству значительную сумму, которую раньше они спокойно клали себе на счет. Что в таком случае?

Вероятно, они постараются поднять арендную плату, однако не факт, что рынок сейчас это «съест». Поэтому я не исключаю, что следствием введения налога на недвижимость, станет некоторый выход инвесторов. Но это движение на рынке не будет значительным – все-таки ограниченное количество людей имеет лишние квартиры, однако определенная реакция может последовать.

В ожидании массового демпинга

Анна Князева, специалист по недвижимости агентства недвижимости Sugar Property:

- На мой взгляд, сегодня инвестиционно-привлекательный плацдарм в Москве отсутствует, в связи с высокими ценами на недвижимость. Наряду с этим, очень плотно и активно застраивается сегмент жилья экономкласса в Московской области. Москва расширяется, уходя в область, обрастая социально-развитой инфраструктурой. Безусловно, цена квадратного метра в области значительно интересней для инвестиций. Например, в Москве за 5 млн руб. можно купить двухкомнатную квартиру в некоторых новостройках в отдаленных районах и в 80% жилых комплексов на новых территориях, а на вторичном рынке — малогабаритную однокомнатную квартиру с плохим ремонтом в старом доме. Можно предположить, что инвестор будет предпочитать вкладывать деньги в минимум, чтобы на выходе получить больше. И вероятность того, что именно в Московской области власти будут взимать налог по верхней ставке, не исключена. Тем более, что кадастровая оценка в Московской области ниже столичной.

Я считаю, что в рамках сегодняшней политико-экономической ситуации, все ведет к тому, что должен произойти массовый демпинг цен на рынке жилья в целом. Предложений сегодня больше, чем спроса. И в такой непростой ситуации, нужно понимать, что сегодня привлечь покупателя можно только интересными ценами и условиями. А в дальнейшем, и повышение налога скажется на данных обстоятельствах. Думаю, что вырастет нагрузка на собственников хрущевок и старых квартир, поскольку сейчас инвентаризационная стоимость их имущества очень низкая. Выиграют владельцы новых квартир (возрастом 7-10 лет): для них ставка снизится, а база почти не изменится — инвентаризационная стоимость этого жилья уже близка к кадастровой.

 

ЗАГОРОД

 

Судьба загородной недвижимости зависит от размера кадастровой оценки

Владимир Зимохин, замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»:

- Сложно предугадать рыночную ситуацию. Но сами по себе налоги, пусть и достаточно высокие, повлиять на нее не должны. В отношении загородного рынка многое будет зависеть от размера кадастровой оценки, принятого, в том числе, и в Москве. При этом стоит учитывать, что власти Москвы как раз могут устанавливать размер ставки налога дифференцировано. Так что, помимо самой кадастровой стоимости, это еще будет зависеть и от применяемой ставки налога/

Анна Кузнецова
Источник: Realestate.ru
15.10.2014

Вы можете подписаться на новости нашего сайта

введите Ваш email адрес

Delivered by FeedBurner

UA-29084225-1